Näin aloitat asuntosijoittamisen 2017

Asuntosijoittamisen aloittaminen 2017Asuntosijoittaminen on yksi merkittävimmistä sijoittamisen muodosta. Periaatteessa suomalaiset ovat maailman suurimpia asuntosijoittajia – sillä meillä todella merkittävä osa kansasta on sijoittanut ison osan varallisuudestaan yhteen asuntoon: omaansa.

Mutta tässä artikkelissa käsittelemme sijoitusasuntojen, siis vuokrattaviksi ostettujen asuntojen, ostamista ja vuokraamista.

Muista heti alussa:

  • Ostopäätoksen pitää olla faktapohjainen, ei tunneperäinen
  • Aktiivisuus palkitaan, parhaat sijoituskohteet menevät nopeasti
  • Tunne oma taloutesi, älä sijoita asuntoon, jos olet epävarma omasta tilanteestasi
  • Huomioi: asuntojen hintakehitys, vuokratason kehitys ja korkojen muutokset
  • Sijoituksena ei kovin likvidi, asunnosta ei pääse eroon päivässä tai parissa

Mitä ottaa huomioon ostamistilanteessa?

Muista tarkistaa ainakin nämä seikat:

  • Millainen on taloyhtiön talous? Lue toimikertomus ja tilinpäätös tarkkaan. Millainen on velkatilanne?
  • Millainen on asuinalueen vuokraustilanne? Onko tälle asunnolle ottajia? Onko kunta muuttovoittoinen vai ovatko ihmiset muuttamassa pois? Onko lähellä yliopistoja tai muita kysyntää nostavia tekijöitä?
  • Onko alueella hyvät kulkuyhteydet? Entä paikallisten palveluiden tilanne? (Kaupat, päiväkodit, yms.)
  • Onko yhtiössä tulossa isoja remontteja? Milloin esimerkiksi putkiremontit on tehty? Mitä korjaussuunnitelmassa on tiedossa?
  • Millä tasolla on hoitovastike? Kuka omistaa tontin – taloyhtiö vai kunta?
  • Onko asunnossa nyt tai joskus ollut homevaurioita?
  • Millainen on asunnon yleinen kunto: tarvitseeko jotakin uusia tai remontoida? Ovatko seinät ja lattiat siistissä kunnossa? Entä kylpyhuone ja mahdollinen sauna?
  • Onko asunnon pohjaratkaisu hyvä? Millaiselle asujalle se sopii (esim. opiskelija vs. pariskunta vs. pieni perhe)?
  • Onko asunnossa riittävästi säilytystilaa? Vertaa säilytystilan määrää myös siihen millaiselle vuokralaiselle asunto sopisi.
  • Millainen on asunnon lämmitysjärjestelmä? Onko asunto energiatehokas? Onko tästä todistusta?
  • Missä kerroksessa asunto on? Ylemmät kerrokset ovat suositumpia kuin esimerkiksi maataso.
  • Onko taloyhtiössä hissi?
  • Onko asunnossa ollut aikaisemmin kotieläimiä? Entä onko asunnossa tupakoitu?
  • Muut lisäarvoa tuovat seikat: parveke, näkymä, autopaikka, pihamaa yms.
  • Paljonko olisi oman pääoman tuotto oletetulla vuokralla?

Mistä rahaa ensimmäisen sijoitusasuntoon?

Moni asuntosijoittamista harkitseva painii tämän perinteisen ongelman parissa. Rahaa olisi jonkin verran itsellä sukanvarressa, mutta silti sijoitusasunnon ostaminen tuntuu kalliilta.

Mistä siis saisin rahaa asuntosijoittamisen aloittamiseen? Vaikka kertaostoksena asunto tuntuu isolta sijoitukselta, ei tämän pelin tarvitse olla vain harvojen ja valittujen (rikkaiden) leikkikenttää. Käteistä et tarvitse mitenkään älyttömiä summia, jos osaat valita kohteen oikein.

Noin 30 000 – 100 000 euron hintahaarukkaan sijoittuvia myytäviä asuntoja on helmikuussa 2016 alkuperäisen artikkelin kirjoittamisen aikaan Etuovi.comissa 10 216 kpl ja Jokakoti.fi:ssä 11 528 kpl (luku sisältää tosin myös asumisoikeusasunnot).

Sijoitusasunnoissa pankki suostuu ottamaan yleensä noin 70-80 % asunnon arvosta vakuutena, joten tarvitset vain 20-30 prosenttia asunnon arvosta käteisenä. Jos sinulla on muuta vakuudeksi sopivaa, voidaan omarahoitusosuus joskus saada painettua jopa 10-20 prosentin välille. (Tosin pankkien välillä on suuria eroja – ja oma henkilökohtainen taloutesi vaikuttaa lainan ehtoihin merkittävästi.)

Näin esimerkiksi 60 000 euron sijoitusasunnon hankintaa varten tarvitset vain esim. 12 000 euroa käteistä ja loput saat lainattua pankilta.

Kannattaa muistaa: mitä suurempi on lainan osuus, sitä merkittävämmin korkojen nousu vaikuttaa tuottoihisi. Elämme vuonna 2017 vielä matalien korkojen aikaa, mutta mitään varmuutta esimerkiksi seuraavien 5-10 vuoden korkokehityksestä ei ole. Luonnollisesti voit vaikuttaa korkoihin esimerkiksi viitekoron valinnalla – ja kuukausimaksuihin laina-aikaa ja summaa muuttamalla. Useimmat pankit antavat myös mahdollisuuden lyhennysvapaisiin kuukausiin, jolloin sinun tarvitsee maksaa vain korot. Moni sijoittaja hyödyntää lyhennysvapaita heti asuntosijoittamisen alussa, jolloin omaan kassaan saadaan kasattua hieman ylimääräistä vuokratuloista.

Marko Kaarto muistuttaa omalla verkkosivustollaan, että ”velkavivun käyttäminen on perusteltua, kun vuokratuotto ylittää lainasta maksettavan korkotason vähintään muutamalla prosentilla.” Tässä samaisessa artikkelissa on erinomainen taulukko ja kuvaava esimerkki velkavivun vaikutuksesta tuottoon.

Jos sinulla ei ole säästöjä valmiiksi sijoitusasunnon hankintaan, voit lähteä säästämään sitä jo nyt. Esimerkiksi säästämällä 300 euroa kuukaudessa saat itsellesi kasaan 3600€ vuodessa eli tarvittavan 12 000 euroa 40 kuukaudessa (3 vuotta ja 4 kuukautta). Jos taas saat säästöön 500 euroa kuukaudessa, tulee 12 000 euron summa täyteen jo tasan 2 vuodessa.

Milloin aloittaminen kannattaa?

Yleisin vastaus ammattilaisilta olisi: ”NYT!”

Vain harva saa ajoitettua ostoksensa ”täydellisesti” sekä korkotason että asuntojen hintojen perusteella (ja tietysti oman talouden rajoitukset huomioon ottaen).

Moni asuntosijoittaja kehottaakin käyttämään ajan ja vaivan oikean asuntokohteen löytämiseen – ei niinkään asuntomarkkinoiden yleisen tilanteen ”optimoitumiseen”. Tottakai ylikuumilla ja ylihinnoitetuilla markkinoilla ei kannata olla ostajana.

Mitä aikaisemmin pääset aloittamaan, sitä nopeammin pääset lyhentämään mahdollista sijoituslainaasi. Toki toinen vaihtoehto on laittaa joka kuukausi lyhennyksen suuruinen summa sivuun ja odottaa ”sitä oikeaa aikaa ostaa”. Ja ottaa sitten vastaavan summan verran vähemmän lainaa pankista.

Mitkä ovat riskit ja ongelmat?

Aivan kuten kaikessa sijoittamisessa, myös asuntosijoittamiseen liittyy riskejä ja ongelmia. Sijoittajana sinun täytyy punnita riskien ja tuottojen suhdetta ja tehdä sen jälkeen omaan riskinsietokykyysi ja taloudelliseen tilanteeseesi sopiva päätös. Me emme voi tehdä sitä puolestasi.

Suurimmat riskit ovat seuraavat:

  • Asuntojen hintatason merkittävä lasku, asuntojen hintojen romahtaminen
  • Korkotason huomattava nousu, voi tapahtua joskus nopeastikin
  • Vaikeus löytää vuokralaisia – tyhjiä kuukausia voi tulla useita, jolloin kuluja tulee ilman tuottoja
  • Remontitaloyhtiössä – yleensä kyse yllättävistä, sillä suunnitellut ovat jo tiedossasi (tosin näissäkin kulut voivat olla odottamattomat)
  • Vuokralaisen käytös – ei maksa vuokraansa, rikkoo asuntoa tai taloyhtiötä odottamattomalla tavalla
  • Verotuksen muutokset, esimerkiksi pääomaverojen merkittävä nosto

Moni pohtii, mitkä asiat yleensä epäonnistuvat – tai mitä voisi epäonnistua asuntosijoittamisessa? Suurimmat mokat liittyvät yleensä itse sijoituskohteen valintaan. Esimerkiksi muuttotappioalueelta ostettu asunto on yleensä riskialtis sijoitus, koska näiden alueiden asuntojen arvot tuppaavat laskemaan muuta maata todennäköisemmin – ja vuokralaisten saaminen on vaikeampaa.

Lisäksi aina on se riski, että maksat asunnosta yksinkertaisesti liian kovan hinnan.

Mitä kuluja sijoitusasunnosta on?

Ensinnäkin, asunnot kuluvat. Siis aivan kuten autotkin, mutta hitaammin (ja arvo muuttuu eri tavalla). Moni sijoitusyhtiö kuitenkin laskee, että sijoitusasunnon ylläpitoon pitäisi laskea ”kulumaa” noin 1 euron verran per neliö per vuosi. Siis 50 neliön asunto ”kuluu” 600€ arvosta joka ikinen vuosi. Käytännössä tätä kulumaa ovat muun muassa erilaiset pienet ja keskisuuret huoltotyöt sekä kodinkoneiden rikkoitumiset ja huolto.

Yleensä pesukoneet ja astianpesukoneet kestävät noin 5-10 vuotta. Vastaavasti remontoidut tilat kuten keittiöt ja pesuhuoneet noin 20-25 vuotta, riippuen hieman pintavalinnoista.

Kuluista huomattavin on yleensä vastike, jonka vuokranantaja maksaa joka ikinen kuukausi. Toinen merkittävä huomioitava seikka on vuokratulojen verotus. Voit vuokranantajana vähentää tuloista niiden aiheutumisesta johtuneet kulut – joita ovat mm. rahastoimattomat vastikkeet sekä perintä-, irtisanomis- ja vuokranvälityksen kulut.

Tarkemman listan kuluista ja niiden vaikutuksesta tuloihin ja veroihin löydät täältä.

Entä vertailu muihin sijoitustapoihin?

Asunnon hinta määrittyy sen myyntihetkellä. Et siis voi tarkkaan tietää minkä arvoinen sijoituksesi on juuri tällä hetkellä. Toki voit arvioida – tai pyytä hinnasta arvion.

Toisaalta hinnan määräytyminen ostajan ja myyjän neuvotteluissa mahdollistaa asunnon ostamisen alle markkinahinnan. Tämä on tietysti sijoittajalle unelmatilanne, jollaista ei pörssissä voi ikinä tapahtua. Luonnollisesti hinnan määräytymiseen vaikuttavat markkinatilanteen lisäki myyjän oma tilanne ja sinun neuvottelutaitosi. Oikein tinkaamalla hinta voi tippua reilusti!

Joillekin katkuva arvon tai hinnan tietäminen on tärkeää. Osakkeiden, futuureiden ja ETF-rahastojen hinnat päivittyvät jatkuvasti pörssin ollessa auki. Ja aivan kuten olettaa voi, ei asuntosijoittaminen ole kovin likvidiä toimintaa. Sijoitusasunnosta eroon pääseminen voi pahimmillaan kestää useita kuukausia – huonossa markkinatilanteessa jopa vuosia. Arvopapereista vastaavasti pääsee yleensä eroon sekunneissa, minuuteissa tai viimeistään tunneissa.

Asuntosijoittaminen ei sovi henkilölle, joka haluaa jatkuvasti siirrellä varallisuuttaan kohteesta toiseen. Se on pitkän aikavälin sijoittamista.